A AVALIAÇÃO é a determinação técnica do valor de um bem, direito ou imóvel, com base em explicita em normas técnicas e que obrigatoriamente deve ser realizada por engenheiro, já a ESTIMATIVA pode ser definido como um orçamento preliminar, sem rigor técnico, e feito apenas por alguém do mercado. Na avaliação, busca-se apontar um número que indica o PREÇO, CUSTO, VALOR, UTILIZAÇÃO E/OU DE MERCADO.
O resultado técnico de uma avaliação é o laudo de avaliação, onde são apresentados todos os elementos esclarecedores e as suas conclusões da avaliação, dentro de uma faixa de precisão.
A. CONCEITO SOBRE AVALIAÇÃO
A avaliação técnica de qualquer bem se respalda na Lei federal nº 5.194/66, de 24/12/66, que diz:
Avaliações, vistorias, perícias e pareceres são atribuições de Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, devidamente registrados no CREA.
Especificamente, há as diretrizes para se avaliar estão preconizadas na norma brasileira, elaborada na ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS e é composta pelas seguintes partes:
– Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais.
– Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.
– Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais.
– Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos.
– Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
– Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais (Em elaboração).
– Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos (Em elaboração).
B. OBJETIVO
Determinação de valor para:
– Garantia de operações
– Compra e venda
– Locação
– Ações judiciais
– Valores de impostos prediais, territoriais, de transmissão
– Planta de valores genéricos
– Decisão sobre investimentos
– Seguros e Garantias
– Fusões ou cisões de empresas
– Servidões de passagem
C. PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO
I – PRINCÍPIO OU “LEI” DA OFERTA E DA PROCURA (“SUPPLY AND DEMAND”)
Essa “lei” é bem conhecida por todos em vários nichos de mercado, não diferente do mercado imobiliário, havendo o equilíbrio do preço médio de mercado no equilíbrio da oferta e da procura.
II – PRINCÍPIO DA PERMANÊNCIA (“PERMANENCE”)
Princípio que, embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes.
III – PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE (“PROPORTION PRINCIPLE”)
Princípio segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Em conseqüência, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos bens e dos respectivos mercados.
Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse caso, estaríamos avaliando bens semelhantes comparando-os entre si. Esta metodologia é denominada na Engenharia de Avaliações como “Método Comparativo Direto”.
IV – PRINCÍPIO DA SUBSTITUIÇÃO, OU DA EQUIVALÊNCIA (“SUBSTITUTION PRINCIPLE”)
Princípio segundo o qual dois bens fungíveis 2 , em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data.
V – PRINCÍPIO DA RENTABILIDADE (“RENT PRINCIPLE”)
Princípio segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função da expectativa de renda que previsivelmente proporcionará no futuro.
VI – PRINCÍPIO DA FINALIDADE (“FINALITY PRINCIPLE”)
Princípio segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas.
Este princípio é um dos principais que regem as Normas Avaliatórias e a engenharia de avaliações.
VII – PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO (“HIGHEST AND BEST USE”)
Princípio segundo o qual o valor de um bem, independentemente do uso ou do seu aproveitamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado.
VIII – PRINCÍPIO DA PROBABILIDADE (“PROBABILITY PRINCIPLE”)
Princípio segundo o qual quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis.
IX – PRINCÍPIO DA PRUDÊNCIA (“PRUDENCE PRINCIPLE”)
Princípio segundo o qual são adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. À prudência se junta o bom senso do avaliador.
X – PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA (“TRANSPARENCY PRINCIPLE”)
Princípio segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentações utilizadas.
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