O que é manutenção?
Na busca em manter as qualidades originais de um produto como um bem patrimonial, vemos que o tempo e a forma de utilização oferecem desgastes que podem ser naturais ou não, porém, é na manutenção que se consegue manter as qualidades mais próximas ao que havia originalmente. Isso é o resultado da MANUTENÇÃO que ocorre ao se adotar procedimentos como promover a limpeza e higienização das instalações, em verificar e acompanhar os desgastes, fazendo a troca de componentes quando necessários, lubrificando partes móveis, realizando a limpeza regular e tendo uma revisão periódica de maneira obrigatória ou emergencial e urgente.
A NBR 5674 da ABNT apresenta procedimentos sobre a manutenção de edificações, tornando essa manutenção uma questão exigível para obtenção da garantia. Ocorre que a manutenção de edificações é de importância crescente na construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são o suporte físico para a realização direta e indireta de todas as atividades produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental.
As edificações apresentam características que as diferenciam: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam (comercial, residencial), resistindo aos agentes ambientais (frio, calor, umidade, ventos, etc.) e suas propriedades técnicas. Não é possível admitir que as edificações sejam descartáveis, passíveis de troca por novas construções quando seu desempenho atinge níveis inferiores. Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações existentes, e mesmo as novas edificações construídas, tão logo colocadas em uso, agregam-se ao estoque de edificações a ser mantido em condições adequadas para atender as exigências dos seus usuários.
Estudos realizados em diversos países, e para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial da própria edificação. Este valor pode parecer pequeno, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações (50 ou 70 anos) é superior ao seu custo de outra construção. A omissão em relação à necessária atenção com a manutenção das edificações é constatada nos em edificações retiradas de serviço antes de cumprida a sua vida útil projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobrecusto em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações.
Seguramente, pior é a obrigatória tolerância, por falta de alternativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que não é contabilizado, mas se reflete na qualidade de vida das pessoas. Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação apurada. Para se atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custos e maximização da satisfação dos usuários com as condições oferecidas pelas edificações.
A. Escopo da manutenção de edificações
A manutenção de edificações visa preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações.
A manutenção de edificações inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deterioração dos seus componentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus usuários.
A manutenção de edificações não inclui serviços realizados para alterar o uso da edificação.
B. Responsabilidades
O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.
No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.
O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.
A empresa ou profissional contratado assume a responsabilidade técnica pelo sistema de manutenção da edificação e deve:
a) assessorar o proprietário nas decisões sobre a manutenção da edificação, inclusive na organização do sistema de manutenção;
b) providenciar e manter atualizados os registros da edificação;
c) realizar as inspeções na edificação descritas na seção 8, apresentando relatórios periódicos sobre suas condições, identificando e classificando os serviços de manutenção necessários;
d) preparar previsões orçamentárias;
e) definir planos de manutenção;
f) realizar ou supervisionar a realização de projetos e a programação dos serviços de manutenção;
g) orçar os serviços de manutenção;
h) realizar ou assessorar o proprietário na contratação de serviços de terceiros para a realização da manutenção da edificação, quando for o caso;
i) supervisionar a execução dos serviços de manutenção;
j) definir e implementar um sistema de gestão da qualidade dos serviços de manutenção;
k) orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação;
l) assessorar o proprietário em situações de emergência.
Exime-se da responsabilidade técnica a empresa ou profissional quando o seu parecer técnico não for observado pelo proprietário ou usuários da edificação.
C. Tipos de Manutenção e Estratégias usadas na Manutenção
A diferença entre os tipos de manutenção e estratégias suas manutenções elevam os níveis de confiabilidade, disponibilidade operacional e a produtividade dos ativos. Profissionais apontam a existência de diversos tipos de manutenção e a NBR 5462 define os tipos de manutenção que são três tipos:
1 – Manutenção Corretiva
2 – Manutenção Preventiva
3 – Manutenção Preditiva
A Manutenção Corretiva é efetuada após a ocorrência de uma pane destinada a recolocar um item em condições de executar uma função necessária, uma ação de manutenção realizada com a finalidade de corrigir algo no equipamento, para que ele possa cumprir o seu papel dentro do processo de produção de acordo com o que foi definido no seu projeto. A manutenção corretiva pode ser emergencial ou programada, mas a diferença entre essas duas derivações faz parte da estratégia de manutenção.
A Manutenção Preventiva é efetuada em intervalos já sabidos, sendo predeterminados, de acordo com certos critérios, para reduzir a probabilidade de falha ou a degradação do funcionamento de um item. A manutenção preventiva é realizada de forma sistemática, de acordo com um plano de manutenção. O equipamento gozará das atividades de manutenção quando atingir a frequência previamente definida para tal. Essa frequência pode estar atrelada ao tempo, à quilometragem, à produtividade, etc.
Frequencia atrelada ao tempo: O equipamento passará por manutenção somente atingir o tempo especificado. Exemplos: Um motor que é lubrificado após cerca de um período de horas de funcionamento, ou um equipamento que é inspecionado mensalmente, ou um painel elétrico que é limpo a cada três meses, são exemplos da manutenção preventiva atrelada a frequencia.
Frequência atrelada ao consumo (à quilometragem): A condicional para acontecer a manutenção é a quilometragem especificada, não levando em consideração o tempo levado para tal. Exemplo: “Troca de pastilhas de freio de um veículo a cada 50.000 km.” Não importa se os 50.000 quilômetros serão alcançados em um mês ou um ano, as pastilhas serão substituídas apenas se a quilometragem especificada.
Frequência atrelada à produtividade: O tempo não é levado em consideração. O que se cuida é a função da quantidade de peças que o equipamento produziu ou o seu número de ciclos. Exemplo: “Verificar o nível de óleo refrigerante a cada 10.000 peças fabricadas” ou em “Efetuar limpeza de bicos injetores a cada 5.000 ciclos”.
A Manutenção Preditiva que permite garantir uma qualidade de serviço desejada, com base na aplicação sistemática de técnicas de análise, utilizando-se de meios de supervisão centralizados ou de amostragem, para reduzir ao mínimo a manutenção preventiva e diminuir a manutenção corretiva, de acordo com a criticidade dos equipamentos e cada caso deve ser tratado como particular.
D. Gestão da qualidade do sistema de manutenção
Um sistema de manutenção deve possuir uma estrutura interna de gestão da qualidade, tendo por atribuição:
a) elaborar ou compilar normas e procedimentos para o sistema de manutenção, incluindo documentação técnica para a execução dos serviços de manutenção;
b) supervisionar a qualidade das atividades desenvolvidas no sistema de manutenção, incluindo as etapas de documentação e registro, coleta de informações, previsão orçamentária, planejamento, projeto e programação, orçamentação, contratação de serviços de terceiros e controle da execução;
c) avaliar continuamente a eficiência do sistema de manutenção, considerando aspectos como: – tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência; – relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados; – taxa de sucesso das intervenções, medida pela incidência de retrabalho necessário; – satisfação dos usuários da edificação, medida por meio de pesquisas de opinião; – desempenho econômico do sistema;
d) acompanhar a variação do valor da edificação ao longo de sua vida útil, em função do resultado do sistema de manutenção.
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