Na prática e de forma efetiva, com a entrega da obra de construção, a edificação recebe da construtora o termo de responsabilidade para o usuário cuidar de sua manutenção. Todavia A rigidez, estabilidade, solidez, operacionalidade e segurança da edificação conta com cinco anos de garantia por parte da construtora, contando a partir da entrega desta edificação, com dez anos de prazo para prescrição de uma ação contra a construtora versando os defeitos verificados no período.

Código Civil e Código de Defesa do Consumidor na Garantia

O código civil que existe desde o ano de 1916 teve sua reformulação em 2002, e trouxe para as construtoras de forma mais explicita que a garantia é de 5 anos, ante versão anterior que era de 20 anos contra defeitos aparentes e não aparentes. As questões aparentes são de fácil constatação, porém os defeitos ocultos (ou não aparentes), por serem mais difíceis de avaliar, criam prazo de garantia que pode ser dilatada.

Temos no Código Civil De 2002 em seu artigo 618: 

– se a falha que afeta a segurança ou estabilidade da construção aparecer dentro dos primeiros cinco anos após a entrega (prazo de garantia) presume-se a culpa do construtor;

– se aparecer depois, essa culpa do construtor não é presumida a priori, e deverá ser provada (responsabilidade subjetiva) através de parecer técnico fundamentado.

Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Em ambos os casos, o prazo de prescrição para mover ação contra a construtora ou o incorporador, que era de 20 anos a partir do aparecimento da falha, foi reduzido para 10 anos (prazo máximo de prescrição no Código Civil), conforme jurisprudência recente do STJ:

Temos no Código de Defesa do Consumidor os prazos para reclamar por falhas construtivas:

Artigo 26: O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.

Artigo 27: Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Sendo assim de acordo com o CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias, contados da data da entrega, se forem vícios aparentes ou do momento em que ficar evidenciada a falha. Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro deste prazo, ele perde o direito de reclamar.

O Código de Defesa do Consumidor estabelece que para o dano for aparente, o proprietário do imóvel tem até 90 dias para declarar o problema. Depois disso, ele perde o direito de receber a assistência da construtora. Já em caso de danos construtivos não aparentes, o prazo para apresentar o caso à construtora é de 5 anos. Por sua vez, o código civil determina 180 dias para declarar danos aparentes.

Apesar de o código civil e o código de defesa estabelecerem um prazo de 5 anos, alguns especialistas em direito imobiliário dizem há como estender esse prazo. E isso ocorre quando o dono de um imóvel comprovar que o defeito é grave, não aparente, e que afeta a segurança e a solidez da propriedade, mas essa anomalia não apareceu antes de 5 anos. Todavia o usuário precisa entrar na justiça, já que o prazo legal se esgotou. Embora a construtora conteste que as falhas sejam de sua responsabilidade, existem muitos precedentes para que a extensão do prazo da garantia tem sido ultrapassada. Então, independe em ser com o primeiro dono ou não, e que seja em 5 anos ou não, porque a garantia continua valendo até que termine o prazo estipulado por lei ou decorrente de seu direito.

É necessário haver a notificação da reclamação legal à construtora dentro dos prazos da lei.

As melhores práticas na aquisição de um imóvel é ler e entender os documentos que são o Manual do proprietário e o habite-se.

O manual do proprietário deve ser fornecido pela construtora ao primeiro dono, e neste manual há instruções de verificações e procedimentos de manutenção. Caso não esteja algo relativo a falha observada e esta falha pode ser decorrente desta ausência de informação, a construtora pode ser responsabilizada, porém se deve cuidar para não haver má-fé ou negligência.

Quanto ao Habite-se, ele comprova o dia em que a obra foi concluída e com isso, temos a data a partir da qual correm as questões legais de limites e datas. A obra é irregular se não existir tal documento.

Lista de projetos que devem ser entregues com a obra:

1. Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)

2. Alvará de Conclusão da obra

3. Projeto de Fundações / Sondagem do terreno

4. Projeto Estrutural (formas e armação)

5. Projeto Executivo de Arquitetura

6. Projeto de Estrutura metálica (se houver)

7. Projeto de Instalações Elétricas

8. Projeto de Instalações Hidráulicas

9. Projeto de Impermeabilização

10. Projeto de pressurização (se houver)

11. Projeto de telefonia

12. Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB)

13. AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

14. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas comuns)

A construtora garante a integridade e a durabilidade do serviço prestado. Isso quer dizer que tudo que foi feito pela empresa está na sua responsabilidade, porém o usuário deve adotar os procedimentos de manutenção corretos e é necessário comprovar que os danos não aconteceram por uso inadequado.

A garantia de 5 anos da entrega pode ultrapassar quando a construtora esconder esse direito dos usuários e deixar que eles descubram por conta própria caso algo de errado aconteça. Outra situação é quando se tem que a construtora garante a qualidade do serviço em documentos de publicidade e marketing de venda.

São danos aparentes aqueles que se apresentam na inspeção visual, como exemplos:

• Fissuras nas paredes;
• Falhas em impermeabilização;
• Manchas e Infiltrações;
• Pintura com descascamento, crequeamento,
• Marcas de mofo e bolor;
• Pisos e azulejos com som cavo (soltos);
• Defeitos em equipamentos elétricos e na rede elétrica;
• Vazamentos de água e esgoto.

Danos não aparentes podem apresentar maior risco a operação e aos ocupantes e costumam ser em estrutura ou estão ocultos como em áreas internas ao forro e áreas internas sem acesso comum. As falhas de projeto podem oferecer eventual problema em solidez e na própria segurança do imóvel.

Norma de Desempenho para Garantia

O anexo D da NBR 15575-1 é definido como “informativo” conforme a diretiva dois da ABNT e, assim, tais prazos não são obrigatoriamente aplicáveis.

Exemplos de alguns prazos de garantia inferiores a 5 anos citados no anexo D da ABNT NBR 15575-1/2013	Prazos
Esquadrias de madeira quanto a empenamentos, descolamentos e fixação	1 ano
Equipamentos em instalações elétricas: tomadas, interruptores, disjuntores, fios/cabos, eletrodutos, caixas e quadros	1 ano
Equipamentos em instalações hidráulicas: louças, caixas de descarga, metais sanitários, sifões, ligações flexíveis, válvulas, registros, ralos	1 ano
Fechaduras e ferragens em geral, quanto ao funcionamento e acabamento	1 ano
Instalações elétricas e hidráulicas, quanto à instalação	3 anos
Estanqueidade de fachadas e pisos em áreas molhadas com revestimento em azulejo/cerâmica/pastilhas	3 anos

No item 3.43 da ABNT NBR 15575-1/2013 temos a Vida útil de projeto (VUP):

“Período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta Norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção (a VUP não pode ser confundida com o tempo de vida útil, durabilidade e prazo de garantia legal ou contratual)”.

Como recomendação, assim será capaz de identificar os defeitos aparentes e já solicitar as devidas correções, sendo que uma cópia das anotações da cobrança deve ser entregue à construtora e outra deve ser retida pela parte interessada, com a contrafé da outra parte.

O que fazer para obter a Garantia

E as anomalias, os vícios que constatados precisam de uma vistoria, que é realizada por profissional habilitado, gerando um documento legal para cobrança. O laudo técnico é muito importante para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos sólidos

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